¿Qué sucederá con los inmuebles colapsados, demolidos o dañados después del sismo?
Después del sismo, varios inmuebles resultaron colapsados, dañados de forma sustancial o bien, tendrán que ser demolidos por distintas razones. La decisión de esto último puede depender de una o varias personas y aquí te explicaremos cómo funcionará dicha situación.
Jueves, 5 de octubre de 2017
Por Juan C. Trueba
Para efectos prácticos, vamos a dividir el análisis en varios casos hipotéticos:
- Cuando el inmueble pertence a una sola persona.
- Cuando el inmueble pertenece a varias personas, por medio de una copropiedad.
- Cuando el inmueble pertenece a varias personas, por medio de un Régimen de Propiedad en Condominio.
Usaremos ese orden, ya que el primero de los casos es el más sencillo y el tercero el más complejo.
Es importante mencionar que en todos los casos, el propietario, copropietarios o condóminos tendrán las siguientes opciones: venderla tal y como se encuentra, remodelarla y reforzarla para que pueda ser usada nuevamente de forma segura, demolerla y hacer una nueva edificación o bien, demolerla y venderla como un terreno.
1. Cuando el inmueble pertence a una sola persona.
Al ser solamente un propietario, las decisiones y en su caso, los gastos, dependerán de él y de nadie más. Ya sea una casa o un edificio, será él quien determine qué es lo más conveniente a sus intereses. Obviamente, en ocasiones el Gobierno se verá involucrado en la decisión, cuando el inmueble pueda ser peligroso para las demás personas o vecinos.
2. Cuando el inmueble pertenece a varias personas, por medio de una copropiedad.
La copropiedad es una figura jurídica por medio de la cual dos o más personas son propietarias de un mismo bien. En este caso, cada propietario tendrá un porcentaje de propiedad sobre el bien, de tal forma que cada quien tendrá su parte de cada tabique o cada material existente. Esto quiere decir que todos son propietarios de todo y no de cierta parte del inmueble, como pasa en el Condominio, en donde cada quien es propietario de una unidad y al mismo tiempo copropietario de las partes comunes.
Si un inmueble sufrió daños bajo esta figura, serán los coporpietarios quienes decidan lo que se hará sobre el mismo. En caso de que no se llegue a un acuerdo, siempre existe la posibilidad de comprar la parte del otro o bien, obligar a los demás a través de un juicio para la venta del inmueble y repartir el precio entre todos, de acuerdo a su porcentaje.
3. Cuando el inmueble pertenece a varias personas, por medio de un Régimen de Propiedad en Condominio.
Esta figura es la más común en edificios de departamentos, ya que cada quien es propietario de su unidad o departamento y copropietario de todas las áreas comúnes (estacionamiento, pasillos, escaleras, elevadores, etc.).
Para este caso, aplicaría lo siguiente:
Si el inmueble se encuentra en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más del 35% de su valor (según peritaje), sin considerar el valor del terreno, se podrá acordar en Asamblea General Extraordinaria, con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio y la mayoría simple del numero total de condóminos, cualquiera de las 3 siguientes opciones:
- La reconstrucción de las partes comunes o su venta
Si se opta por la venta, el precio se dividirá entre todos, dependiendo de su porcentaje.
Si se decide por la reconstrucción, cada condómino estará obligado a pagar la reparación de su unidad de propiedad privativa (su departamento) y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura constitutiva.
Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días naturales, al valor del avalúo practicado por las autoridades competentes.
Por otro lado y para el caso de que la unidad de propiedad privativa de alguno de los condóminos se hubiere destruido totalmente, la mayoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen, en cuyo caso se deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad.
Por ejemplo, supongamos que un edificio de 12 departamentos quedó dañado y requiere de un refuerzo estructural. Lo que procede es que entre los 12 voten qué se hará con el edificio. Si en la votación 10 quieren llevar a cabo la reconstrucción y 2 no, éstos dos últimos deberán vender su departamento en un plazo de 90 días. Asimismo, si uno o más de los 12 departamentos sufrió una destrucción total, los otros podrán sacarlo del condominio mediante una indemnización.
Lo importante es destacar que si tienen a algún vecino que no quiere hacer nada por los demás, hay herramientas para sacarlos y que no afecten a los intereses de los que sí quieren.
- La extinción total del régimen
En este caso, todos se volverían copropietarios y en esa medida podrán vender su parte a otro copropietario, juntando así la propiedad en una sola persona o bien, aplicando las reglas de la copropiedad descritas más arriba. Si el inmueble sufrió una destrucción total, podrán vender el terreno y a cada uno le tocará su parte, de acuerdo con el porcentaje que tenían del total.
En este caso, también se deberá decidir sobre la división de los bienes comunes o su venta.
- La demolición y venta de los materiales
Esta tercera posibilidad, consiste en vender todo lo que había en el condominio y al final estarán en posibilidad de construir un nuevo inmueble o bien, vender el terreno. Si alguno no quisiera vender el terreno, se puede obligar a su venta mediante un juicio, como ya se comentó anteriormente.
Así que ya saben, si ustedes son propietarios, copropietarios o condóminos de una casa o edificio que sufrió daños, tienen opciones para salvaguardar su patrimonio y analizar y tomar las decisiones que más les favorezcan en ese sentido.