La caída de las colonias Roma y Condesa. ¿Realidad?

Mucho se ha hablado en los últimos días acerca de la inminente caída de precios que sufrirán las colonias Roma y Condesa, como consecuencia del sismo. En cierta medida, creemos que hay razón en pensar que así será, sin embargo también creemos que hay muchas razones más para también creer que el reajuste en los precios será algo temporal y a corto plazo y de ninguna forma excesivo, como se ha comentado en los últimos días.

Martes, 10 de octubre de 2017
Por Juan C. Trueba

Las preguntas que ahorita todos nos hacemos son: ¿Los precios en la Roma y la Condesa bajarán? ¿Dejarán de ser las colonias de moda y con el gran potencial mostrado en los últimos años? La respuesta a la primera pregunta: sí, temporalmente y no de una forma alarmente. La respuesta a la segunda pregunta: no. Les explicamos porqué creemos que así será.

Aunque son las dos principales colonias afectadas, también deben entrar dentro de esta ecuación las colonias Juárez y Cuauhtémoc, por su cercanía y porque también tuvieron múltiples daños. Para efectos prácticos, englobarémos a todas estas cuatro colonias simplemente como Zona Central.

RAZÓN POR LA QUE BAJARÁN LOS PRECIOS

La razón por la cual bajará en pequeña medida y de forma temporal la demanda en la zona y por lo tanto, los precios, se debe a una razón muy evidente: el PÁNICO que generó el sismo y con ello el movimiento de personas que decidirán mudarse a otras colonias consideradas "seguras". Esto es natural, después de las experiencias que cada quien vivió, desde las pérdidas humanas y los que perdieron su vivienda, hasta los que experimentaron daños en sus inmuebles y los que vivieron el entorno de la zona, en donde aparentemente hay muchos daños, calles cerradas, escombro en las banquetas y movimiento de personas. Lo importante es que ante todo ese panorama desolador que en un principio se percibía, los números van indicando que los daños totales a edificios fueron en solamente un porcentaje muy bajo del total y en edificios que no cumplían con las calidades de construcción. Asimismo, muchos de los daños que vimos y que en el momento causaron temor, hoy han sido clasificados como insignificantes para la estructura y como superficiales, que solamente necesitarán reparación.

Por lo tanto, sin minimizar los daños y las pérdidas del sismo, creemos que el pánico que se vivió va a ir reduciéndose hasta casi desaparecer, ya que los números van indicando que porcentualmente los daños no fueron descomunales y que las construcciones, con ciertas especificaciones técnicas, pueden resistir aún en una zona sísmica.

Si gustas más información al respecto, te invitamos a leer nuestro post "Los números inmobiliarios del sismo en la zona central de la CDMX"

RAZONES POR LAS QUE LA ZONA CENTRAL NO SUFRIRÁ UNA DEPRECIACIÓN A CONSIDERAR

Se ha comentado en diversos medios que los precios bajarán hasta un 30%, lo cual probablemente se basa en previsiones, suposiciones o sospechas, muchas apoyadas por la experiencia de lo ocurrido en 1985.

Antes que nada, conviene destacar que los daños dejados por el sismo de 1985 fueron mucho mayores (se habla de 4 veces o más). Muchos de los edificios que cayeron en esa época dejaron terrenos disponibles para nuevas construcciones, mismas que en el 2017 no sufrieron daños. Además, casi la totalidad de los edificios colapsados y dañados en el 2017, fueron construidos antes de 1985. Todo esto solo nos indica que aunque la zona es sísmica, se encuentra mejor preparada para esta clase de catástrofes y que con las reglamentaciones implementadas a raíz de 1985, las construcciones deberían resistir a los sismos, tal y como se comprobó con el del pasado 19 de septiembre.

A continuación te presentamos las razones por las que creemos que la Zona Central no sufrirá una depreciación considerable después del sismo:

1. Se trata de colonias muy consolidadas.

• Por su ubicación

Por más acontecimientos que haya, la ubicación nunca cambiará. Son el "ombligo" de la CDMX y por lo tanto es más fácil trasladarse a cualquier otro punto desde ahí. 

• Por el transporte público y conectividad con la que cuentan

Es de las zonas en donde mayor número de estaciones de metro, metrobús, camión, ecobici y vías principales existen. Son contadas las colonias de la CDMX que tienen tan buen sistema de transporte y con tantas vías principales que te conectan con cualquier punto de la Ciudad.

• Por los miles de metros cuadrados de oficinas cercanas que hay

En el espacio comprendido entre la estela de luz y Avenida Juárez, el cual es considerado como el corredor Reforma, se estima que existen aproximadamente 700,000 metros cuadrados de oficinas de lujo. Si sumamos todos los edificios antiguos y no clasificados como de lujo, podríamos suponer que hay más de 1,000,000 de metros cuadrados en la zona. Desde la Zona Central, el traslado a cualquiera de esta cantidad de oficinas no lleva más de 15 minutos, además de que es posible trasladarse sin el uso de un vehículo.

El Corredor Reforma es de los 5 más importantes de toda la CDMX y si a eso le sumamos los puntos que se comentaron más arriba y que se comentarán más adelante, lo hacen una zona única e irremplazable dentro de la capital del país.

Todo lo anterior se refleja en el hecho de que en la Delegación Cuauhtémoc diariamente transita una población cinco veces mayor de la que lo habita, lo cual a su vez se traduce en demanda de vivienda cercana a los centros de trabajo.

• Por la inigualable oferta gastrónomica, cultural, de bares y de antros con la que cuenta

Las colonias Roma, Condesa, Juárez y Cuauhtémoc son las colonias, junto con otras pocas más de la CDMX como Polanco, que concentran los mejores restaurantes, bares, antros, mercados, museos y centros culturales de toda la capital y muy seguramente, del país.

• Por su belleza natural y arquitectónica

Estas colonias son parte del patrimonio cultural del país, son históricas y su planificación las hace muy atractivas, ya que cuentan con parques, calles arboladas y banquetas, que hacen placentero para cualquier persona caminar y pasear por cada uno de sus rincones. Las construcciones catalogadas que se encuentran en dicha Zona Central, son algo irremplazable y que nunca más va a existir.

Creemos que todo lo anterior y muchas cosas más, son más grandes e importantes que la actual "crisis" que viven las colonias en cuestión. Hoy, la gente y los inversionistas están más conscientes del valor de la Zona Central que en 1985, cuando debido al sismo quedó abandonada y con una depreciación gigantesca. 

2. El Gobierno tiene interés y por lo tanto, no las dejará caer

Los Gobiernos de la Delegación, el de la Ciudad de México, e inclusive el Federal, son los primeros interesados en que la Zona Central no "caiga". La Delegación Cuauhtémoc, de la cual forman parte sustancial las colonias Roma, Condesa, Juárez y Cuauhtémoc,  es considerada la séptima economía nacional debido al alto nivel de concentración de infraestructura y de actividades comerciales, culturales, financieras y políticas. Lo anterior, se traduce en gran cantidad de ingresos gubernamentales.

Además, dichas colonias son prioritarias en el sector turístico (al ser de las zonas más reconocidas por todos los turistas que visitan la Ciudad), concentran muchos de los monumentos, zonas patrimoniales, joyas históricas y empresas más importantes del país.

3. Posible renovación de la zona y generación de plusvalía

Otro punto a considerar, es que las edificaciones derrumbadas o que serán demolidas, dejarán terrenos disponibles para nuevas construcciones, mismas que serán edificadas bajo los estándares actuales para resistir sismos, lo cual renovará más a las colonias y ofrecerá un producto nuevo y de mayor calidad que lo que existía.

CONCLUSIONES

A corto plazo, creemos que se puede ver una pequeña caída en los precios (quizás un 10% en cierto tipo de inmuebles) ocasionada por el pánico o la crisis actual. A mediano plazo, habrá una recuperación y estabilización, producida por la demanda de personas que aún desea vivir en una zona con tantas virtudes que son escasas en la CDMX y también por intereses estratégicos de los Gobiernos. Derivado de todo lo anterior, a largo plazo creemos que habrá una mayor consolidación de la zona e incluso incremento en los precios.

Ademas, no todos correrán con la misma suerte, ya que los inmuebles y construcciones nuevas continuarán con la misma tendencia que traían, al ser consideradas seguras y las construcciones más antiguas son las que se verán más afectadas por el mismo temor que aún se siente en el mercado. Para combatir con esa depreciación, son los condóminos quienes tienen que afrontar la situación y utilizar todos los recursos a su disposición, para obetener dictámenes de expertos o incluso reforzar sus construcciones, para así generar confianza en el público inversionista.

Y ustedes, ¿qué piensan?

Recuerden que Ciudad Central® es una inmobiliaria especializada en la Zona Central de la CDMX, que abarca las colonias Roma, Condesa, Cuauhtémoc, Juárez, Escandón, San Miguel Chapultepec, San Rafael, Santa María la Ribera y sus alrededores.

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