El verdadero valor comercial de las áreas exteriores en los inmuebles
En los inmuebles existen áreas habitables, que son todas aquéllas que cuentan con una losa o techo, se encuentran cerradas y por lo general son áreas como cocina, sala, comedor, baños y recámaras y por otro lado, existen áreas exteriores, libres o abiertas, que son aquéllas que no están techadas y pueden ser patios, terrazas, balcones, jardines o roof gardens. Ambas son importantes en una propiedad, sin embargo no deben ser valuadas de la misma manera y las razones te las explicamos a continuación.
Martes, 26 de mayo de 2020
Por Juan C. Trueba
Hace relativamente pocos años fue que las áreas exteriores empezaron a ser desarrolladas y por lo tanto, valoradas por los compradores y por la gente que habita los inmuebles. Anteriormente, muchas construcciones no consideraban ni le daban importancia a espacios exteriores y el concepto de metros habitables era lo único que existía. Los balcones o terrazas eran casi regalados e incluidos en el precio y el concepto del roof garden ni siquiera existía, ya que las azoteas eran desaprovechadas.
Con el paso de los años, las áreas exteriores han ido tomando mucho más valor, en primer lugar, porque se les ha invertido mayor diseño y han sido pensados como un valor agregado para una propiedad desde su proyecto. Pero, ¿qué tanto es recomendable pagar por esas áreas, independientemente del valor subjetivo que cada quien les pueda dar?
Distinción entre casas y departamentos
Este primer punto es importante tomarlo en cuenta para que podamos abordar de lleno el tema. En una casa, un jardín o patio es parte del terreno y se trata de propiedad privada que tiene un valor mucho más fuerte de lo que puede llegar a ser en un departamento. Ese terreno, puede ser aprovechado con una construcción y eso es lo que le genera mayor valor. Por el contrario, cuando un departamento tiene terrazas, no se puede construir sobre ellas y en muchos casos , ni siquiera son propiedad privada y por lo tanto, su valor no puede ser igual.
En el caso de balcones y roof gardens, en ambos casos valuaríamos igual, ya que son amenidades aprovechables de la misma forma tanto en casas como en departamentos.
En condominios de departamentos, los roof gardens y terrazas no son propiedad privada
Para valuar, hay que distinguir esta cuestión. Cuando es un condominio de departamentos, existen áreas privativas y áreas comunes. Las áreas habitables son privativas y las áreas exteriores, con excepción de los balcones que sí son privados, son áreas comunes de uso exclusivo.
Los roof gardens se encuentran ubicados en la azotea del edificio, la cual nunca puede dejar de ser un área común, ya que es el techo que cubre a todos los departamentos y en ella se encuentran muchas instalaciones comunes, como lo pueden ser tinacos, tanques de gas, instalaciones hidráulicas, eléctricas, etc.
Lo que sucede, es que para aprovechar más esos espacios, se le concede a ciertos condóminos el uso exclusivo y en efecto, nadie más puede tener acceso a ellos. Por lo tanto, sí es un área que solamente podrá usar quien aparezca con ese derecho en la escritura, sin embargo no es el mismo nivel de propiedad que el que se tiene sobre los metros habitables. En el caso de las terrazas que están en planta baja, sucede el mismo esquema, ya que son parte del área libre que por ley debe tener el edificio.
Valores que consideramos correctos
El primer caso, es el de un patio o terraza de una casa sola. En este caso, ese terreno vale en relación a lo que se pueda construir sobre él. Por lo tanto, su valor dependerá de qué tanto pueda ser aprovechado en ese sentido.
Si se trata de una casa sola que tiene roof garden o patio realmente aprovechados o desarrollados (no una simple azotea con impermeabilizante) y ya no es posible construir en ellos, consideramos que su valor correcto debe ser el 50% del valor de los metros construidos. Así, si el metro construido tiene valor de mercado de 100, el roof garden o terraza deberá ser de 50. El precio podrá variar algo, dependiendo de qué tan buenas amenidades tengan, como lo pueden ser un buen piso, asador, baño, etc.
Para los departamentos, creemos que se debe usar el mismo criterio que en el punto 2, es decir, en forma general darle un valor del 50% a los espacios exteriores. Esto puede variar algo, ya que muchos desarrolladores enfocan muchos recursos a los roof gardens, colocando pérgolas y amenidades de muy buena calidad, o incluso una vista muy atractiva lo cual podría incrementar ese 50%, pero NUNCA es correcto pagar lo mismo que por los metros habitables. Ahí ya también entrará un poco el valor subjetivo, pero nuestra recomendación es no sobrepagar sobre esos espacios y por eso les damos estos estándares.
En el caso de balcones, a menos que sea un balcón de muchos metros, no es algo que mueva mucho el precio, ya que la variación puede ser de 6-10 metros. Aún así, creemos que los balcones también deben ser cobrados a la mitad del precio del metro habitable, con la excepción de que el proyecto en sí haya considerado “comer” metros habitables para hacer un balcón mucho más atractivo y usable, caso en el cual podríamos ponerlos al mismo valor, pero insisto, no es algo que vaya a variar de forma considerable el precio, como sí puede pasar con el casi de los roof gardens y terrazas.
Probablemente la tendencia pueda ir cambiando y ese valor se vaya incrementando, ya que consideramos que el cliente comprador o quien quiere habitar una propiedad, cada vez valorará más esos espacios y más de ahora en adelante, después de la presente pandemia.
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